부모·자녀 합가 전, 두 집의 세금·명의·담보 확인 순서

부모와 성인 자녀가 집을 합쳐 살기로 하면 이사 날짜부터 잡기 쉽습니다. 하지만 두 집의 소유자가 누구인지, 한 집을 언제 팔지, 담보가 설정돼 있는지에 따라 세금과 책임이 달라집니다. 2026년 10월 23일 기준으로 확인할 순서를 정리했습니다.

1. 합가가 곧 비과세 상실을 뜻하지는 않는다

부모와 자녀가 각각 1주택을 보유한 별도 세대였다면, 합가 뒤 주택을 처분할 계획을 먼저 확인해야 합니다. 현행 소득세법 시행령 제155조 제4항은 1주택을 보유한 세대가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하도록 합니다. 10년은 자동 비과세 보장기간이라는 뜻이 아닙니다. 각 주택의 보유·거주 요건과 합가 목적 등 다른 요건을 함께 확인해야 합니다.

양도소득세와 종합부동산세는 각각 적용 조항이 다릅니다. 합가 전 각자 보유 주택, 취득일과 거주기간, 합가 예정일, 예상 양도일을 한 장에 적고 세목별로 확인하는 편이 안전합니다.

2. 집값을 보탠 돈과 소유권을 구분한다

부모 집을 팔아 자녀 명의 집을 사거나, 반대로 자녀 돈으로 부모 집을 고치는 경우에는 돈의 흐름과 등기상 소유권이 달라질 수 있습니다. 가족끼리도 매매대금인지, 증여인지, 빌려준 돈인지 기록해 두어야 합니다. 공동명의를 택한다면 각자 지분과 자금 부담을 일치시키고, 비용 분담과 향후 처분 방법을 미리 문서로 남겨 둡니다. 구두 약속만으로 소유권이나 반환 의무를 설명하려고 하면 분쟁이 생길 수 있습니다.

3. 거주할 집의 담보 상태를 확인한다

집을 함께 쓰더라도 집주인과 채무자는 별개일 수 있습니다. 등기사항증명서에서 현재 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 부모 집을 자녀의 채무 담보로 제공할 계획이라면 채무액·상환 주체·연체 시 대응을 먼저 따져봐야 합니다. 담보를 제공했다는 사실만으로 자녀의 채무가 사라지는 것은 아닙니다.

실행 전에는 가족이 보유한 주택 목록과 취득일·예상 매도일, 자금 이동 계획, 최신 등기사항증명서를 모아 개별 사정을 검토하세요. 이 글은 합가를 곧바로 위험하다고 단정하지 않습니다. 어떤 요건이 자신의 사례에 적용되는지 확인할 항목을 제시합니다.

기준: 2026년 10월 23일. 확인 자료: 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제155조, 국세청 종합부동산세 안내. 소재는 경제이슈 채널의 2026년 6월 15일 글에서 출발했다. 그림은 자체 제작했다.